بازار مسکن ایران همواره با چالش‌هایی مانند کمبود عرضه، افزایش قیمت و احتکار واحدهای مسکونی مواجه بوده است. یکی از ابزارهای مهم دولت برای مقابله با این مشکلات، قانون مالیات بر خانه‌های خالی است که با هدف افزایش عرضه مسکن و کاهش احتکار واحدهای خالی طراحی شده است. این قانون، با شناسایی دقیق واحدهای مسکونی خالی از طریق سامانه ملی املاک و اسکان و اعمال مالیات تصاعدی، مالکان را ترغیب می‌کند تا خانه‌های خود را به بازار عرضه کنند، چه از طریق اجاره و چه فروش. در این مقاله، جزئیات قانون مالیات بر خانه‌های خالی، نرخ‌ها و معافیت‌ها، روش تشخیص خانه‌های خالی، راه‌های اعتراض و آثار اقتصادی و اجتماعی اجرای این قانون بررسی شده و نقش آن در تنظیم بازار مسکن و حمایت از متقاضیان واقعی مسکن تحلیل می‌شود. این متن مرجعی کامل برای درک سازوکار و اهمیت مالیات خانه‌های خالی در ایران است.
قانون مالیات بر خانه‌های خالی چیست؟
قانون مالیات بر خانه‌های خالی در ایران در سال 1394 تصویب شد؛ اما به دلیل ضعف زیرساخت‌ها و نبود سامانه دقیق شناسایی، اجرای آن به‌طور کامل محقق نشد. در سال‌های بعد، با توسعه سامانه ملی املاک و اسکان، اصلاحات قانونی جدید، و اجرای مصوبه مجلس در 1399، این قانون وارد مرحله عملیاتی شد و برای اولین‌بار امکان شناسایی نسبتاً دقیق واحدهای خالی در سطح کشور فراهم شد. مطابق این قانون، هر واحد مسکونی که بیش از مدت زمان تعیین‌شده خالی بماند، پس از اعلام رسمی خالی بودن آن از سوی سامانه املاک و اسکان، مشمول پرداخت مالیات خواهد شد. مالیات نیز به صورت مالیات تصاعدی در سال‌های مختلف محاسبه می‌شود تا به مرور انگیزه خالی نگه داشتن واحد مسکونی کاهش یابد. قانون‌گذار تاکید کرده است که هدف اصلی قانون نه کسب درآمد برای دولت، بلکه تصحیح رفتار مالکان در عرضه مسکن است؛ به همین دلیل نرخ‌ها به گونه‌ای طراحی شده‌اند که هزینه خالی نگه‌داشتن خانه از منافع احتمالی بالاتر باشد. این مسئله در شهرهای بزرگ که تعداد واحدهای خالی بسیار زیاد است، اهمیت دو چندان دارد.
تصویب قانون مالیات بر خانه‌های خالی در ایران
قانون مالیات بر خانه‌های خالی در ایران با اصلاح ماده 54 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم در جلسه علنی مجلس شورای اسلامی در تاریخ 15 مرداد 1399 به تصویب رسید و با رأی قاطع نمایندگان، به‌عنوان یکی از مهم‌ترین ابزارهای کنترل بازار مسکن و مقابله با احتکار املاک رسمیت یافت. بر اساس این قانون، واحدهای مسکونی واقع در شهرهای بالای 100 هزار نفر که بیش از چهار ماه در سال خالی باشند، مشمول مالیات تصاعدی بر مبنای مالیات بر درآمد اجاره می‌شوند؛ به‌طوری‌که در سال اول شش برابر، سال دوم دوازده برابر و از سال سوم به بعد هجده برابر مالیات اجاره برای آنها محاسبه خواهد شد. این قانون با هدف افزایش شفافیت، الزام مالکان به ثبت اطلاعات ملک و اقامت در سامانه ملی املاک و اسکان، و جلوگیری از کاهش ساختگی عرضه مسکن تدوین شده و نقش مهمی در تنظیم بازار، کاهش احتکار و حمایت از خانوارهای متقاضی مسکن ایفا می‌کند.
ماده 54 مکرر اصلاحی 1403/02/10 قانون مالیات‌های مستقیم
هر واحد مسكوني واقع در كليه شهرهاي بالاي يكصد هزار نفر جمعيت و كليه شهرهاي جديد كه به استناد سامانه ملي املاك و اسكان كشور موضوع تبصره (7) ماده (169مكرر) اين قانون، در هر سال مالياتي در مجموع بيش از 120 روز ساكن يا كاربر نداشته باشد به عنوان خانه خالي شناسايي شده و به ازاي هر ماه بيش از زمان مذكور، بدون لحاظ معافيت هاي تبصره (11) ماده (53) اين قانون، ماهانه مشمول مالياتي بر مبناي ماليات بر درآمد اجاره به شرح ضرايب زير مي شود:
- سال اول: معادل شش برابر ماليات متعلقه
- سال دوم: معادل دوازده برابر ماليات متعلقه
- سال سوم به بعد: معادل هجده برابر ماليات متعلقه
واحدهاي نوساز پس از دوازده ماه و در طرح (پروژه)هاي انبوه سازي پس از هجده ماه از زمان صدور گواهي اتمام عمليات ساختماني (موضوع ماده (100) قانون شهرداري مصوب 1334/09/11 با اصلاحات و الحاقات بعدي آن) مشمول ماليات موضوع اين ماده مي شوند. وزارت راه و شهرسازي موظف است با همكاري وزارت ارتباطات و فناوري اطلاعات، يك ماه قبل از اتمام مهلت هاي مذكور، اخطار لازم را به مالك واحد مسكوني يا به كدپستي محل آن ارسال كند. ضرايب مالياتي فوق براي كليه اشخاص حقيقي و حقوقي از جمله اشخاص موضوع ماده (29) قانون برنامه پنجساله ششم توسعه اقتصادي، اجتماعي و فرهنگي جمهوري اسلامي ايران مصوب 14/12/1395، كه داراي بيش از پنج خانه خالي در هر سال مالياتي باشند، نسبت به كل واحدها، دو برابر ضرايب مذكور در صدر ماده اعمال مي شود. ماليات موضوع اين ماده تا زماني كه تعداد واحد مسكوني موجود در شهرهاي بالاي يكصدهزار نفر جمعيت به استناد مركز آمار ايران به يك مميز بيست و پنج صدم (25/1) برابر تعداد خانوارهاي ساكن در اين شهرها برسد، قابل اجراء است.
تبصره 1
در صورت تغيير مالكيت به صورت رسمي، مهلت 120 روزه مذكور براي مالك جديد جاري است. سازمان امور مالياتي كشور مكلف است تا پايان تيرماه هر سال ماليات متعلق به مالكين واحدهاي مشمول اين ماده را اعلام نمايد. اشخاص مشمول، مكلفند مبالغ مذكور را تا يك ماه پس از اعلام سازمان امور مالياتي پرداخت نمايند. در صورت عدم پرداخت، ماليات متعلقه، به موجب برگ مطالبه از اشخاص، مطالبه و وصول مي شود. جريمه موضوع ماده (190) اين قانون، براي پرداخت هاي پس از مردادماه هر سال اعمال مي شود. پس از لازم الاجراء شدن اين ماده، دفاتر اسناد رسمي موظفند پس از دريافت گواهي پرداخت ماليات موضوع اين ماده، سند انتقال قطعي را ثبت نمايند.
تبصره 2
سازمان امور مالياتي موظف است هر شش ماه يك بار گزارش اجراي اين ماده را به كميسيون اقتصادي مجلس ارائه نمايد.
تبصره 3
در صورتي كه مالك، واحد مسكوني خود را براي فروش يا اجاره، حسب مورد به ارزش اجاري موضوع ماده (54) اين قانون يا ميانگين قيمتهاي روز منطقه موضوع ماده (64) اين قانون، از طريق سامانه معاملات املاك كه وزارت راه و شهرسازي ظرف مدت حداكثر سه ماه از لازم الاجراءشدن اين ماده، با استفاده از امكانات موجود، راه اندازي و اجراء مي كند، عرضه نمايد، مشمول ماليات موضوع اين ماده نمي شود. اگرمالك بيش از دوبار از اجاره يا فروش ملك خود به قيمتهاي مذكور خودداري كند، واحد مذكور از زماني كه به استناد سامانه ملي املاك و اسكان كشور به عنوان خانه خالي شناسايي شده است، حسب مورد مشمول ماليات موضوع اين ماده يا جريمه موضوع بند (5) تبصره (8) ماده (169 مكرر) اين قانون مي شود.
سامانه معاملات املاك بايد به گونه اي طراحي شود كه قابليت ارزش گذاري واحدهاي مسكوني به قيمت هاي مذكور، امكان ثبت درخواست متقاضي خريد يا اجاره املاك عرضه شده در آن و ثبت تحقق يا عدم تحقق معامله را داشته باشد. در صورت نياز، وزارت راه و شهرسازي مي تواند از منابع تخصيص يافته حاصل از ماليات بر خانه هاي خالي براي تأمين هزينه هاي ارتقاء و نگهداري اين سامانه استفاده نمايد كه ميزان آن در قوانين بودجه سنواتي مشخص مي گردد.
تبصره 4
واحدهاي مسكوني موقوفه كه براساس استعلام از سازمان اوقاف و امور خيريه امكان اجاره آنها حسب وقف نامه وجود ندارد، مشمول ماليات موضوع اين ماده نخواهند بود.
تبصره 5
شهرداري هاي شهرهاي داراي بيش از يكصد هزار نفر جمعيت مكلفند واحدهاي مسكوني خالي از سكنه واقع در شهرها را شناسايي كنند و اطلاعات آنها را در اختيار وزارت راه و شهرسازي قرار دهند. وزارت مزبور موظف است بر اساس اطلاعات سامانه ملي املاك و اسكان كشور، اطلاعات دريافتي را صحت سنجي نمايد و پس از تأييد، جهت اخذ ماليات متعلقه موضوع اين ماده به سازمان امور مالياتي كشور معرفي كند.
صد درصد (100 %) درآمد حاصل از ماليات بر خانه هاي خالي شناسايي شده توسط شهرداري ها به حساب شهرداري شهرهاي محل اخذ ماليات در قالب بودجه سنواتي صرفاً جهت احياي بافتهاي فرسوده و اتخاذ تدابير لازم براي ساخت خانه هاي ارزان قيمت براي اشخاص بي بضاعت وفق رديف (21) ماده (55) قانون شهرداري مصوب 1334/4/11 واريز مي شود. آيين نامه اجرائي اين تبصره توسط وزارت كشور با همكاري وزارت امور اقتصادي و دارايي (سازمان امور مالياتي كشور) و وزارت راه و شهرسازي ظرف يك ماه از لازم الاجرا شدن اين حكم تهيه مي شود و به تصويب هيأت وزيران مي رسد.
مالیات بر خانه خالی چقدر است؟
یکی از مهم‌ترین پرسش‌ها، میزان مالیاتی است که برای خانه‌های خالی محاسبه می‌شود. نرخ مالیات بر خانه‌های خالی به‌صورت پلکانی و بر اساس ارزش اجاری ملک محاسبه می‌شود؛ ارزش اجاری نیز توسط سازمان امور مالیاتی و با فرمول‌های خاص تعیین می‌گردد. در ادامه نرخ‌های قانونی ارائه می‌شود:
| تعداد خانه‌های خالی | سال خالی بودن | ضریب مالیات (برابر ارزش اجاری ملک) |
|---|---|---|
| ۱ تا ۵ خانه | سال اول | ۶ |
| ۱ تا ۵ خانه | سال دوم | ۱۲ |
| ۱ تا ۵ خانه | سال سوم | ۱۸ |
| بیشتر از ۵ خانه | سال اول | ۱۲ |
| بیشتر از ۵ خانه | سال دوم | ۲۴ |
| بیشتر از ۵ خانه | سال سوم | ۳۶ |
به‌این‌ترتیب، اگر یک واحد مسکونی در سامانه املاک و اسکان به‌عنوان «خالی» شناسایی شود، مالک در سال اول جریمه نسبتاً قابل توجهی پرداخت می‌کند و در سال‌های بعد نیز این مبلغ به‌صورت تصاعدی افزایش می‌یابد. این روش باعث می‌شود که نگه داشتن واحد خالی از نظر اقتصادی غیر منطقی باشد و مالک ناگزیر شود واحد را عرضه کند؛ چه از طریق فروش، چه از طریق اجاره.
خانه‌های خالی معاف از مالیات کدام‌اند؟
در قانون جدید ماده 54 مکرر موارد مشخصی به‌عنوان خانه های خالی که معافیت مالیاتی دارند، تعیین شده‌اند. این واحدها حتی در صورت خالی بودن، مشمول پرداخت مالیات موضوع این ماده نیستند. مهم‌ترین موارد معافیت عبارت‌اند از:
- واحدهای مسکونی نوساز: واحدهای تازه‌ساخت تا 12 ماه پس از صدور «گواهی اتمام عملیات ساختمانی» مشمول مالیات خانه خالی نیستند. در پروژه‌های انبوه‌سازی نیز این مهلت 18 ماه در نظر گرفته شده است.
- تغییر مالکیت رسمی ملک: در صورت انتقال رسمی مالکیت، برای مالک جدید مهلت 120 روز جهت سکونت یا بهره‌برداری در نظر گرفته می‌شود و ملک در این بازه زمانی خالی تلقی نمی‌شود.
- واحدهای مسکونی موقوفه: بر اساس تبصره 4، واحدهای موقوفه‌ای که طبق استعلام سازمان اوقاف امکان اجاره‌دادن آنها مطابق وقف‌نامه وجود ندارد، کاملاً معاف از مالیات خانه‌های خالی هستند.
- واحدهایی که برای فروش یا اجاره در سامانه معاملات املاک عرضه شده‌اند: اگر مالک، ملک را از طریق سامانه معاملات املاک (سامانه رسمی وزارت راه و شهرسازی) با قیمت‌های تعیین‌شده طبق ماده 54 و 64 برای فروش یا اجاره عرضه کند، تا زمانی که ملک در این سامانه فعال است، مشمول مالیات خانه خالی نمی‌شود. این معافیت مادامی است که مالک بیش از دو بار از فروش یا اجاره ملک به قیمت تعیین‌شده خودداری نکند؛ در غیر این صورت ملک دوباره مشمول مالیات خواهد شد.
- واحدهایی که تعداد املاک آنها از حد نصاب شهرهای مشمول خارج است (صرفاً برای شهرهای زیر 100 هزار نفر): هرچند قانون فقط شهرهای بیش از 100 هزار نفر جمعیت و شهرهای جدید را مشمول مالیات می‌داند، به‌طور طبیعی واحدهای واقع در شهرهای کوچک‌تر اصلاً مشمول مالیات خانه‌های خالی نیستند و در فهرست معافیت ذاتی قرار می‌گیرند.
- واحدهایی که توسط شهرداری‌ها و وزارت راه به اشتباه خالی ثبت شده‌اند و پس از صحت‌سنجی اصلاح می‌شوند: این موارد ماهیتاً جزو معافیت قانونی نیستند، اما چون پس از صحت‌سنجی «خالی» محسوب نمی‌شوند، در نتیجه مالیاتی هم شاملشان نمی‌گردد.
چگونه یک خانه در سامانه املاک و اسکان، خالی تشخیص داده می‌شود؟
سامانه ملی املاک و اسکان مهم‌ترین ابزار شناسایی خانه‌های خالی است. این سامانه با استفاده از داده‌های متصل به بانک‌ها، دستگاه‌های خدمات‌دهنده، کنتورهای آب، برق و گاز، و همچنین اطلاعات شناسنامه مالکیت، میزان مصرف و سکونت را تحلیل کرده و در نهایت وضعیت واحد را تعیین می‌کند. کمبود مصرف انرژی یکی از شاخص‌های مهم تشخیص واحد خالی است. اگر سامانه تشخیص دهد که واحد بیش از 120 روز در سال فاقد سکونت بوده است، به‌عنوان خانه خالی ثبت و فرایند صدور برگ مطالبه مالیات آغاز می‌شود.
روش اعتراض به مالیات بر خانه‌های خالی
بسیاری از مالکان پس از صدور برگه مالیات، نیازمند ثبت اعتراض هستند. اعتراض به مالیات بر خانه های خالی از طریق سازمان امور مالیاتی انجام می‌شود و شامل مراحل زیر است:
- ورود به سامانه مالیاتی و مشاهده برگه تشخیص مالیات
- ثبت اعتراض رسمی در مهلت مقرر (30 روز پس از صدور برگ تشخیص)
- ارائه مدارک اثبات سکونت، اجاره، تعمیرات، یا شرایط معافیت
- بررسی مدارک توسط هیئت حل اختلاف مالیاتی
- صدور رأی نهایی مبنی بر تایید یا اصلاح مبلغ مالیات
در بسیاری از موارد، ارائه مدارک کافی مانند قبوض مصرف انرژی، قرارداد اجاره رسمی، یا مدارک بازسازی می‌تواند منجر به حذف مالیات یا کاهش آن شود.
آثار اقتصادی و اجتماعی مالیات بر خانه‌های خالی
اجرای مالیات بر خانه‌های خالی آثار مهمی بر بازار مسکن دارد. در دوره‌هایی که تعداد واحدهای خالی افزایش می‌یابد، قیمت مسکن در اثر کاهش عرضه واقعی دچار افزایش غیرمنطقی می‌شود. در چنین شرایطی، قانون مالیات بر خانه‌های خالی به‌عنوان یک سیاست بازدارنده عمل کرده و هزینه احتکار ملک را بالا می‌برد. این موضوع در کشورهای پیشرفته نیز به همین شکل اجرا می‌شود و تجربه جهانی نشان داده است که وضع چنین مالیاتی می‌تواند بازار مسکن را متعادل‌تر کند. از سوی دیگر، برخی کارشناسان معتقدند که ضعف در شناسایی دقیق یا نبود انعطاف در قوانین ممکن است مالکان کم‌درآمد را تحت فشار قرار دهد. به همین دلیل، تکمیل زیرساخت‌های سامانه‌ای و اصلاح مداوم قانون بسیار اهمیت دارد.
چالش‌های اجرایی قانون
اگرچه قانون مالیات خانه‌های خالی نقش مهمی در سیاست‌گذاری مسکن دارد، اما اجرای آن با چالش‌هایی همراه است. کمبود اطلاعات دقیق، مشکلات ثبت اطلاعات در سامانه، مصرف کم انرژی در برخی فصول سال، عدم ثبت قراردادهای اجاره، و جابه‌جایی مستمر مستاجران ازجمله مشکلات رایج است. رفع این چالش‌ها نیازمند همکاری دستگاه‌های مختلف، تامین زیرساخت‌های هوشمند، و همچنین فرهنگ‌سازی در میان مالکان و مستاجران است.
استعلام مالیات خانه‌های خلی
سامانه سازمان امور مالیاتی کشور در آدرس «استعلام خانه‌های خالی» امکان استعلام با شماره ملی، شماره تلفن همراه و تاریخ تولد را به‌صورت مستقیم و آنلاین فراهم کرده است. مالکان از طریق این صفحه می‌توانند وضعیت تمامی املاک ثبت‌شده خود در سامانه املاک و اسکان را مشاهده کرده، خالی یا غیرخالی بودن واحدها را بررسی کنند و از مشمولیت یا عدم مشمولیت مالیات بر خانه‌های خالی مطلع شوند. استفاده از این ابزار علاوه بر جلوگیری از اشتباهات رایج در شناسایی املاک، به مالکان کمک می‌کند پیش از صدور برگه مالیات، اطلاعات ملک را اصلاح کرده و در صورت لزوم برای اعتراض به مالیات خانه‌های خالی اقدام کنند. این سامانه یک بخش مهم از فرآیند مدیریت املاک و کنترل وضعیت مالیاتی در کشور است.
جمع‌بندی و نتیجه‌گیری
مالیات بر خانه‌های خالی یک سیاست هوشمندانه با هدف افزایش عرضه مسکن، جلوگیری از احتکار واحدهای مسکونی، و کاهش فشار قیمتی بر بازار است. قانون مالیات بر خانه های خالی با تعیین نرخ‌های تصاعدی تلاش می‌کند تا مالکان را به عرضه ملک به بازار ترغیب کند و جریان عرضه را بهبود دهد. آگاهی دقیق از شرایط معافیت، نرخ‌ها، و روش اعتراض به مالکان کمک می‌کند تا بتوانند مطابق مقررات رفتار کرده و از بروز هزینه‌های اضافی جلوگیری نمایند. در نهایت، اجرای صحیح این قانون می‌تواند نقش مؤثری در تنظیم بازار مسکن و حمایت از اقشار نیازمند مسکن ایفا کند.
بدون دیدگاه
اولین نفری باشید که دیدگاه خود را در مورد این مقاله ثبت میکنید
پاسخ دهید
برای ثبت دیدگاه باید وارید سایت شوید
ورود به سایت